金利上昇の予感…変動金利ローンの人はどうすればいいの

「住宅ローンの借り換えで得するかどうかには、目安があります。ポイントは、『金利差が1％以上出る』『残高が1000万円以上ある』『返済期間が10年以上ある』の3つです」

　こう語るのは、日本ファイナンシャルプランニング・不動産事業部の田中大輔氏だ。田中氏が指摘する3つのポイントに該当していれば、いま住宅ローンの借り換えをして得する可能性は大だ。

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「人それぞれ条件が違いますから、これらはあくまで目安と考えてください。借り換えを考えているなら、専門家に相談してみるのがおすすめです」（田中氏、以下同）

　住宅ローンアドバイザーの資格を持つ田中氏に監修を依頼し、実際に住宅ローンを返済しているサラリーマンの借り換えを、シミュレーションしてみることにした。

　借り換え条件は一律で設定。「フラット35」に、金利は1.39％に設定。借り換えの際に必要な融資手数料は、融資額の2.16％。登記費用35万円、収入印紙代2万200円とし、これらを借入残高に上乗せして借り換えることにする。

「借り換え不要」と判定されたのは、50代会社員・Xさんと40代のYさんだ。

「どちらも変動金利型ローンを利用されており、現時点での金利は十分低いので、借り換えによるメリットは大きくありません」

　X氏は2007年にマンション（3LDK/80平米）を4430万円で購入し、2042年まで変動金利で支払い予定。現在の残高3363万円に、融資手数料・登記費用など約112万円を加え、借入金額を3475万円という条件に設定した。

「Xさんの場合、現在の総支払額は3861万円になっていますが、あくまで今の金利での計算。ただし、今後金利が変動して上がれば総支払額も増えるのです。

　手数料を含めて250万円程度の違いで固定金利に借り換えられるなら、今のうちに検討される価値は十分にあるといえます。もちろんYさんにも同じことがいえます」

●東京都杉並区在住・X氏の場合、借り換え不要だが…

【借り換え前】
金利＝1.175％
月々の支払い＝13万4000円
総支払額＝3861万円

【借り換え後】
金利＝1.39％（+0.215％）
月々の支払い＝14万2000円（+8000円）
総支払額＝4112万円（+251万円）

　Y氏は、2007年に一戸建て住宅（3LDK/80平米）を5300万円で購入し、2042年まで変動金利で支払い予定。現在の残高2658万円に、融資手数料・登記費用など約96万円を加え、借入金額は2754万円という条件で設定した。

　じつはY氏、購入時にはもっと高い金利（3％以上）でローンを組んでいたという。5年前に住宅ローンの金利が下がっていることを知り、借り換えたのが大正解だった。

「銀行からわざわざ『金利が下がったので借り換えませんか』などと言ってくることは絶対にありません。自ら情報を得て動かなくてはいけないのです」

●東京都世田谷区在住・Y氏の場合、借り換え不要だが…

【借り換え前】
金利＝1.075％
月々の支払い＝10万5000円
総支払額＝3016万円

【借り換え後】
金利＝1.39％（+0.315％）
月々の支払い＝11万2000円（-2万7000円）
総支払額＝3261万円（+245万円）

　ローンにおける金利の重要性を示してきたが、今後の金利はどうなるのか。

「プロの経済評論家でも先のことはわかりません。ただ、金利は下がりきっている状態で、今より下がるとは考えにくい。今後は上がっていく可能性のほうが高いと言わざるをえません」

　安倍晋三首相の総裁任期は最長で2021年まで。そこでアベノミクスは終了し、以後は金利が上昇するとみる向きも強い。

　また、1年後の2019年10月には消費増税が予定されている。金利への影響もさることながら、家計が圧迫されることは間違いない。やはり、借り換えるなら今、は間違いないようだ。

　もちろん、借り換えは簡単ではない。書類の準備や審査など、もう一度住宅ローンを契約することを考えただけでも……という人は多いだろう。しかし、今こそが絶好機。数百万円のメリットがあるとなれば、ぜひ検討してみるべきだ。

※大手銀行のローン金利引き上げ表について、2018年9月に適用された固定型金利の最優遇金利。カッコ内は8月適用分との比較

（週刊FLASH　2018年10月16・23日合併号）